Beküldve: Szerző: Kovács-Nagy Szilvia

Ingatlanvásárlás 2023-ban?

Minden ingatlanpiac résztvevőt izgat, legyen akár eladó, vevő vagy befektető, hogyan alakulnak az árak az ingatlanpiacon. Az alábbi írással egy kis segítséget szeretnék nyújtani azoknak, akik ingatlanvásárlásban gondolkodnak. A cikk nem teljeskörű, de talán mankóul szolgál a döntésben, melyhez számos hasznos linket is összegyűjtöttem. A továbbiakban az alábbi témákról esik szó:

  • Lakásárak várható alakulása
  • Infláció
  • Hitelkamatok alakulása
  • Változások a lakástámogatásban
  • A bejegyzést pedig néhány tanáccsal zárom a hitelfelvételt fontolóknak.

Lakásárak várható alakulása

A beruházási döntés előtt érdemes lehet megvizsgálni a  lakásárak tényleges alakulását, melyről a KSH adatai nyújtanak információt (a KSH táblázatok adatainak értelmezéséhez itt találunk segítséget.)

A mostani lassulást megelőzően 2015 óta több mint két és félszeresére nőttek a lakásárak.

Úgy tűnik, a dinamikus áremelkedésnek immár vége, de drasztikus visszaesésre azért nem számítanak az elemzők, a lakások átárazódása reál értelemben az infláción keresztül zajlik.

Lakásárak és infláció

Júniusban az éves áremelkedés mértéke 20,1 százalék volt. Ez a májusi 21,5 százalékos értékhez képest csökkenés, de a drágulás mértéke még messze a legmagasabb az Európai Unió 27 tagországa közül. Ettől lényegesen elmaradnak a lakáshitel és a személyi kölcsön kamatai is.

Forrás: Infláció Magyarországon 2023 | Bankmonitor

Hitelkamatok alakulása a jövőben

Szakértők szerint kamatcsökkenésre lehet számítani az elkövetkező 1-2 évben. Most már elvétve  8% alatti hitelekkel is találkozunk az év eleji 10%-kal szemben. 

Jellemző, hogy 20-30 évre igénylünk lakáshitelt hosszú időre fix kamat mellett. Ezt a kamatot összevetni az elmúlt év inflációjával – vagy épp az elkövetkező év várható áremelkedésének mértékével –azonban  felesleges, a kapott adat ugyanis nem lesz releváns.

Az infláció inkább azért lényeges a hitelfelvevők számára, ugyanis ez mutatja meg, hogy a törlesztésen felül megmaradt pénzünknek mennyi lesz a vásárlóereje. Ilyen magas inflációs környezetben érdemes kisebb törlesztőt bevállalni, hogy a megmaradó pénzünk elég legyen az emelkedő árak mellett is a mindennapi kiadások finanszírozására.

ÉRDEMES TUDNI!  Egy ma „drágán” felvett hitelt is le lehet cserélni egy kedvezőbbre a későbbiek során!

Ha nehezen igazodik el a banki ajánlatok között, segíthet a lakáshitel kalkulátor.

Változások a lakástámogatásban

Ez év második felének hitelpiacát a CSOK-kal és babaváró hitellel kapcsolatos változások nagymértékben fogják meghatározni. 2023. július 11-én megjelent rendelet alapján úgy tűnik, számos támogatás megszűnik, vagy szigorodik 2024-től. 

  • Jobb helyzetbe kerülhetnek a jövő évtől azok az 5000 fő alatti településen élők, akik korszerűsíteni, bővíteni terveznek.
  • Szintén több támogatást remélhetnek azok, akik a preferált kistelepüléseken, a használt lakás vásárlásával egyidőben korszerűsítenek és/vagy bővítenék is a kiszemelt ingatlant.
  • Új lakás vásárlásnál vagy új építésnél egy preferált kistelepülésen az elérhető kedvezmények összege változatlan szinten marad.
  • A nagyobb településen fekvő ingatlanokra elveszik a jelenleg elérhető támogatások teljes köre. Azaz a családi otthonteremtési kedvezmény, a 3 százalékos kamatozású támogatott hitel, az illetékmentesség és az adóvisszatérítési támogatás egyaránt.
  • A kistelepüléseken is elbukjuk az összes támogatást abban az esetben, ha kizárólag használt lakás vásárlására igényelnénk a kedvezményt.
  • Kedvező hír, hogy 2024. január 1-től a Babaváró hitel maximálisan igényelhető összege 1 millió forinttal nő, így ekkortól akár 11 millió forint szabadon felhasználható, kamatmentes hitelt igényelhetnek a gyermeket tervező házaspárok. Ugyanakkor a feltételekben szigorítás történt, ugyanis 2024-től az igénylő házaspár hölgy tagjának 30 év alattinak kell lennie. Ez a korábbi, 41 éves korhatárhoz képest jelentős változás.

A változásokról jól átlátható részletesebb összefoglalót és kalkulátort itt talál.

Akik jövőre nem tartoznak a támogatotti körbe, azoknak esetleg érdemes lehet elgondolkodni az idei beruházásban. 2023-ban még felvehető támogatásokat az alábbi kép jól szemlélteti. Részletekről pedig egy korábbi blogbejegyzésemből tájékozódhat.Családi Otthonteremtési Kedvezmény (CSOK) támogatással kapcsolatos aktuális tájékoztatók itt érhetők el.

Végezetül néhány tanács hitelfelvételt fontolóknak Solymosi Gábor hitelügyintézőtől

  • Érdemes-e most lakáshitelt felvenni, vagy várjuk meg a kamatcsökkenési hullám alját? 

Csökkenő lakáshitel-kamatok mellett az ingatlanárak mindig emelkedni szoktak. Amennyiben van a piacon olyan ingatlan, amit a jelenlegi áron szívesen megvennénk, vegyük meg most. A most felvett drágább hitelt pedig, ha csökkennek a kamatok, később cseréljük olcsóbbra.

  • Igényeljünk most a CSOK-ot (+ kapcsolódó támogatásokat) és vegyünk fel lakáshitelt vagy várjunk a kamatcsökkenésre és engedjük el a visszavont állami juttatásokat? 

Igényeljünk most CSOK-kal! Később, ha várakozásoknak megfelelően csökkennek a kamatok, a nem kamattámogatott hitelünket cseréljük olcsóbbra!

  • Csak akkor vegyünk fel hitelt, ha a jelenlegi kamatok melletti törlesztőrészletet hosszú távon is fizetni tudjuk! 

Hiába valószínű, hogy a kamatok csökkeni fognak, nincs rá garancia, hogy ez biztosan bekövetkezik.

  • Hitelajánlatot úgy válasszunk, hogy azt költséghatékonyan lehessen később olcsóbbra cserélni. 

Vagyis olyan hitelt válasszunk, ahol alacsony lesz az előtörlesztés költsége.

  • Azért vegyünk fel legalább tíz évre rögzített kamatú hitelt, mert jelenleg ezek a legolcsóbbak. 

Lehetne úgy gondolkodni, hogy az öt éves kamatrögzítés azért jó megoldás, mert ugyan az első kamatperiódusban drágább, de a másodikban hitelcsere nélkül is várhatóan olcsóbb lesz, mint a hosszabb időre rögzített kamatú. Gábor két okból sem tartja ezt jó megoldásnak. Egyrészt nincs garancia arra, hogy a kamatforduló nem épp egy, a mostanihoz hasonló magas banki forrásköltségekkel terhelt időszakra esik majd. Másrészt, ha jelentősen csökkennek a kamatok öt éven belül, akkor a rövidebb kamatperiódusú hitelt is érdemes lesz olcsóbbra cserélni már a kamatperiódus forduló előtt. Akkor pedig inkább indítsunk a legolcsóbb hitellel és később, ha jobb alternatíva adódik, cseréljük le a hitelt!

  • Érdemes-e a most lehető legtöbb lakáshitelt felvenni?

A kérdés létjogosultságát a hitelkamatoknál magasabb infláció és állampapír hozamok adják. Igen, jelenleg megéri az önerőnk egy részéből inkább állampapírt venni. Sőt, akár szabadfelhasználású hitelekből is megéri kihasználni ezt a ritka relációt. De csak akkor, ha a felvett hitelt, vagy megmaradt önerőt biztosan nem másra költjük. Valamint, ha az infláció a hitel kamata alá csökken, akkor az állampapírokat visszaváltjuk és előtörlesztjük a hitelt.

  • De mielőtt hitelfelvételbe belevágnánk érdemes egy független hitelszakértő közreműködését is igénybe venni!

Lakáspiaci jelentés

A Magyar Nemzeti Bank évek óta nyilvánosságra hozza saját lakásindexét. Megtudható, hogy hol tartanak most az ingatlanpiaci irányzatok. Ha szeretne pontosabb képet kapni az ingatlanárak aktuális helyzetéről érdemes részletesen megvizsgálni a legfrissebb ingatlanpiaci adatokat!

A Duna House Barométert is érdemes áttekinteni. Minden hónap közepén jelenik meg elemzésük az ingatlanpiacról, negyedévente ráadásul hitel és újépítésű adatokkal bővítve.

Források: